About these ads

Artikel Oleh : MJ. Widijatmoko SH

Pendahuluan.

Dalam PP 41/1996 pasal 1 ayat 1 dahulu diatur bhw org asing yg berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dg hak atas tanah tertentu, dan kemudian dalam pasal 2 PP 41/1996 ditetapkan bhw rumah tempat tinggal atau hunian yg dapat dimiliki oleh orang asing tsb adalah 1) rumah yg berdiri sendiri yg dibangun di atas bidang tanah a) hak pakai atas tanah negara, b) yg dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, 2) satuan rumah susun yg dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara. Dalam PP 41/1996 tidak diatur dan didefinikan “Rumah Tempat Tinggal/Hunian” seperti apa yg dapat dimiliki oleh orang asing di Indonesia. seiring dengan berjalannya waktu, dengan meningkatnya kerjasama Indonesia dengan negara2 sahabat & meningkatnya jumlah oranga sing yg bekerja dan menjalankan usaha di Indonesia, mengakibatkan kebutuhan rumah tinggal/hunian bagi orang asing semakin meningkat, oleh karena itu PP 41/1996 kemudian diubah & digantikan dg PP 103/2015 untuk memberi kepastian hukum serta kemudahan dalam emmberi pelayanan maupun izin memperoleh hak atas tanah untuk rumah tinggal/hunian bagi orang asing dengan tetap memegang prinsip2 pertanahan diantaranya “prinsip nasionalitas” bahwa ” hanya WNI yg dapat diberikan hak atas tanah Hak Milik, sedangkan orang asing hanya dapat diberikan hak atas tanah berupa hak pakai dan hak sewa” demikan dijelaskan dalam Penjelasan Umum PP 103/2015.

Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia & Rumah Tempat Tinggal/Hunian Yang Dapat Diperoleh/Dimiliki Oleh Orang Asing Di Indonesia Berdasarkan PP 103/2015.

  • Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia.

Pasal 1 ayat 1 PP 103/2015 mendefinisikan “Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia atau Orang Asing” adalah “orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberi manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia”, sedangkan pasal 2 ayat 2 PP 103/2015 menetapkan “syarat utama” untuk orang asing dapat memperoleh/memiliki rumah tinggal/hunian di Indonesia yaitu ” Orang asing yg dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat 1 pasal 2 adalah orang asing pemegang izin tinggal di Indonesai sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan”. Dari ketentuan tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa “Orang Asing” yang dapat memiliki rumah tempat tinggal/hunian di Indonesia harus memenuhi syarat sebagai berikut:

  1. orang asing tsb harus memiliki & sebagai pemegang izin tinggal sesuai peraturan perundang-undangan;
  2. orang asing tsb keberadaaannya di Indonesia harus :
    • Memberi manfaat bagi Indonesia; atau
    • Mempunyai & melakukan usaha di Indonesia; atau
    • Bekerja di Indonesia; atau berinvestasi di Indonesia.

Mengenai “Izin Tinggal” di Indonesia bagi orang asing ketentuan peraturan perundang-undangnya diatur dalam:

  1. PP 32/1994 tentang Visa, Izin Masuk dan Izin Keimigrasian;
  2. PP18/2005 tentang Perubahan Atas PP 32/1994 Tentang Visa Izin Masuk & Izin Keimigrasian
  3. Keputusan Menteri Kehakiman nomor M.02-IZ.01.10 Tahun 2015 tentang Visa Singgah, Visa Kunjungan, Visa Tinggal Terbatas, Izin Masuk & Izin Keimigrasian.

Jenis-jenis Izin Tinggal berdasarkan peraturan perundang-undangan tersebut di atas, ada beberapa jenis, yaitu :

  • Izin Tinggal Terbatas,

adalah izin yg diberikan pada orang asing yg masuk wilayah RI dalam jangka waktu yg terbatas atau oranga sing yg diberikan alih status dari Izin Tinggal Kunjungan, yg meliputi :

  1. Menggabungkan diri dengan suami atau istri pemegang Izin Tinggal Terbatas
  2. Mengadakan penelitian ilmiah
  3. Mengikuti pendidikan & pelatihan
  4. Melakukan tugas sbg rohaniawan
  5. Orang asing bekerja sbg tebagai tenaga ahli
  6. Orang asing dalam rangka penanaman modal
  7. Menggabungkan diri dg ayah atau ibu pemegang Izin Tinggal Terbatas atau Izin Tinggal Tetap bagi anak yg berusia dibawah 18 th & blm kawin
  8. Menggabungkan diri dg ayah dan/atau ibu bagi anak berkewarganegaraan asing yg mempunyai hubungan hukum kekeluargaan dg ayah dan/atau ibu WNI
  9. orang asing ex WNI,
  10. Wisatawan lanjut usia manca negara
  11. Anak yg pada saat lahir di wilayah RI, ayah dan/atau ibunya pemegang ijin tinggal terbatas
  12. Orang asing yg bekerja sebagai nahkoda. ABK di kapal atau alat apung atau sbg tenaga ahli pd kapal atau alat apung yg langsung bekerja diperairan nusantara, laut
  13. Teritorial atau instansi landas kontinen atau pada zona ekonomi eksklusif.
  14. Orang asing yang kawin secara sah dg WNI
  15. Anak dari orang asing yg kawin secara sah dg WNI
  16. Orang asing yg melakukan pekerjaan singkat
  • Izin Tinggal Tetap,

Izin Tinggal Tetap dapat diberikan kepada orang asing pemegang Visa Tinggal Terbatas dan orang asing pemegang Visa Terbatas yg telah tinggal di Indonesia sekurang-kurangnya nya 5 tahun berturut terhitung sejak tanggal diberikannya Izin Tinggal Terbatas. Izin Tinggal Tetap dapat diberikan kepada :

  1. Anak yg lahir di indonesia dari orang asing pemegang izin tinggal tetap;
  2. Eks subjek anak berkewarganegaran ganda ri yg memilih kewarganegaraan asing
  3. Orang asing eks wni & eks subjek anak berkewarganegaraan ganda ri;
  4. Suami, istri dan/atau anak dari orang asing pemegang izin tinggal tetap;
  5. Keluarga krn perkawinan campur;
  6. Orang asing pemegang Izin Tinggal Terbatas sbg rohaniawan, pekerja, investor & lanjut usia;
  7. WNI yg kehilangan kewarganegaraan indonesia di wilayah indonesia;

Dari ketentuan tersebut di atas, ketentuan mengenai “IZIN TINGGAL” dalam PP103/2015 bagi orang asing yg berkedudukan di Indonesia untuk dapat memperoleh/memiliki rumah tinggal/hunian & tanah di Indonesia,

Apakah Meliputi Pemegang Izin Tinggal Tetap Atau Juga Termasuk Bagi Pemegang Izin Tinggal Terbatas ?

Mengenai hal ini perlu dipertegas & dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN untuk memberikan dan mengaturnya agar syarat bahwa orang asing tsb memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia. selama belum ada penegasan tentang hal tersebut maka “logika hukum” pengertian “izin tinggal” dalam PP 103/2015 dapatlah penulis berpendapat & mengartikan, bahwa “orang asing pemegang Izin Tinggal Terbatas & pemegang Izin Tinggal Tetap dapat memperoleh/memiliki rumah tinggal/hunian, tanah hak pakai & HMRS diatas tanah hak pakai” selama orang asing tsb bermanfaat, atau melakukan usaha, atau bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Untuk mengetahui pemenuhan syarat2 tsb, Notaris & PPAT semestinya meminta adanya suatu “Surat Pernyataan” tertulis bermetarai cukup, yang diketahui atau dibenarkan oleh instansi Imigrasi setempat bahwa “orang asing yg akan memperoleh/memiliki rumah tinggal/hunian, tanah hak pakai dan/atau HMRS diatas hak pakai selain telah memenuhui ketentuan peraturan perundang-undangan Keimigrasian juga memenuhi syarat2 yg ditetapkan dalam PP 103/2015 sebagai salah satu syarat dalam pembuatan akta Notaris & akta PPAT dalam rangka orang asing dapat memperoleh/memiliki rumah tinggal/hunian & HMRS diatas hak pakai di Indonesia.

Dan yang maksud dengan “Orang Asing” dalam PP 103/2015 adalah “orang perseorangan atau manusia”, dan pengertian orang asing tsb tidak termasuk badan hukum asing. Sehingga untuk badan hukum asing tidaklah diperbolehkan memiliki RUMAH TUNGGAL atau rumah tempat tinggal/hunian atau tanah hak pakai atau HMRS di atas hak pakai berdasarkan PP 103/2015, dengan demikian badan hukum asing tidak termasuk sbg subjek hukum dalam PP 103/2015.

Rumah Tempat Tinggal/Hunian Yang Dapat Diperoleh/Dimiliki Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia.

Pasal 1 angka 2 PP 103/2015 mendefinisikan “RUMAH TUNGGAL” adalah rumah yg mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling, sedangkan pasal 2 ayat 1 PP 103/2015 menetapkan “orang asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau huniam dengan hak pakai”, dan pasal 4 PP 103/2015 menetapkan bahwa “rumah tempat tinggal atau hunian yg dapat dimiliki oleh orang asing merupakan :

  • Rumah Tunggal di atas tanah :
    • Hak pakai, atau
    • Hak pakai di atas hak milik yg dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dg akta ppat;
    • Satuan rumah susun yg dibangun di atas bidang tanah hak pakai”.
      Pasal 5 pp 103/2015 menetapkan “orang asing diberikan hak pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan hak milik atas satuan rumah susun di atas hak pakai untuk satuan rumah susun pembelian unit baru”.

Dari ketentuan tersebut diatas, penulis dapat mengambil kesimpulan, bahwa “Rumah Tempat Tinggal/Hunian” yang dapat diperoleh/dimiliki oleh asing yang berkedudukan di Indonesia harus memenuhi syarat2 sbb:

  1. Bangunan Rumah Tinggal/hunian tsb yang akan diperoleh/dimiliki orang asing harus berdiri diatas kaveling tanah tersendiri; dan
  2. orang asing tidak boleh atau dilarang membeli tanah kaveling tanpa ada bangunan Rumah Tunggal atau tanpa ada bangunan rumah tinggal/hunian;
  3. Dinding Bangunan rumah tempat tinggal/hunian yg akan diperoleh/dimiliki oleh orang asing tsb maksimum hanya 1 dinding bangunannya saja yg boleh dibangun tepat di atas batas kaveling tanah;
  4. bangunan rumah tinggal/hunian tsb dibangun di atas tanah hak pakai, baik hak pakai di atas tanah negara maupun hak pakai di atas tanah hak milik berdasarkan suatu perjanjian dg pemilik tanah hak milik.
  5. apabila yg akan dimiliki orang asing tsb adalah HMRS maka unit HMRS tsb harus dibangun dan didirikan di atas tanah hak pakai.
  6. perolehan/pemilikan Rumah Tunggal oleh orang asing tsb harus melalui “perbuatan hukum JUAL BELI” dan tidak boleh menggunakan lembaga perbuatan hukum lainnya selain jual beli.

Akan tetapi dalam PP 103/2015 terdapat kata “Pembelian Unit Baru”, menurut penulis, hal ini perlu diberi penegasan dan pengaturan yg rinci dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN agar tidak terdapat multi tafsir hukum terhadap kata “Pembelian Unit Baru”, apakah dimaksud orang asing hanya boleh membeli bangunan rumah yang baru dibangun ? , ataukah orang asing diperbolehkan membeli unit rumah tinggal/hunian milik WNI atau orang lain yang dalam pengertian masyarakat awan sebagai pembelian rumah bekas milik orang lain ?

Dari ketentuan PP 103/2013 tsb di atas, jelas tegas bahwa orang asing TIDAK BOLEH MEMBELI bangunan yg berupa RUMAH TOKO, RUMAH KANTOR, RUMAH KOPEL dan yang sejenisnya yg semua atau lebih dari 1 (satu) dinding bangunan rumah nya dibangun tepat di atas batas kaveling tanah. dan yg dapat dibeli oleh orang asing adalah bangunan rumah yang peruntukkan dan penggunaannya hanya untuk tempat tinggal/hunian saja serta tidak boleh dipergunakan untuk tempat usaha atau tempat berusaha, bisnis atau berinvestasi serta tidak boleh untuk diperdagangkan.

Penutup.

Semoga tulisan ini bermanfaat dan berguna.Penulis berharap tulisan ini dapat menjadi bahan diskusi ilmiah dan bahan untuk melengkapi pembuatan peraturan pelaksanaan PP 103/2015 agar dalam praktek para praktisi hukum tidak terjadi dan tidak terdapat multitafsir terhadap pelaksanaan PP 103/2015.

Tulisan Asli Berjudul :

Pengertian” Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, Dan Rumah Tempat Tinggal/Hunian Yang Dapat Diperoleh/Dimiliki Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia Yang Di Atur Dalam PP 103/2015.
Oleh MJ. Widijatmoko SH Praktisi Hukum Notaris PPAT dan Pemerhati Hukum Pertanahan.

About these ads